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2020年12月30日，LD乐动集團華東建築設計研究總院與第一太平戴維斯在黃浦江畔聯合主辦《歷史文化街區的活化疊代》城市更新白皮書系列媒體發佈會。

中共黃浦區委書記杲雲、LD乐动集團華東建築設計研究總院院長張俊傑、第一太平戴維斯中國行政總裁朱兆榮為白皮書揭幕並致賀。

中國的城市化進程不斷加快，城鎮化率已經從建國初期的10%到2020年將超過60%，城市建設也出現了新的動態，由以往增量發展為主逐步轉向今天存量發展增多，城市更新在當下被廣泛熱議。

作為行業專業研究重要成果，《歷史文化街區的活化疊代》白皮書基於歷史文化街區更新領域，從「政策及市場背景」「規劃及設計、運營、金融三大活化策略」「未來城市更新發展趨勢」等板塊，將為歷史文化街區更新領域提供全新視野與可行性方案。

圖：新近建成開放的上海南京東路東段步行街街景。

第一太平戴維斯華東區策略顧問部高級助理董事沈欣然表示：「歷史文化商業街區，指的是在有一定歷史文化底蘊和傳統特色的區域地段，注入「文化、休閒、創意」元素，將其策劃改造成為具有國際性、文化性、時尚性」的休閒娛樂場所。

當前，歷史文化街區行業發展有着三大特點：以特定的歷史文化作背景，項目本身或周邊擁有集中的歷史建築群，有特定的歷史文化底蘊，成為城市規劃的重點區域；以特定的消費人群為導向，擁有一群喜愛歷史文化與現代感交融的消費者，以他們的關注點為導向，打造出獨具特色的商業文化；以豐富的時尚業態為支撐，廣泛地引入前沿、時尚、消費傾向明顯的豐富商業業態，如餐廳、酒吧、商店等，人們在這裏輕鬆進行消費的同時，也完成了懷舊的歷程。

歷史文化街區的活化策略則可以從文化引領、業態升級、物質優化三個方式來進行，沈欣然就文化引領、業態升級兩方面展開分享。

圖：修舊如舊的南京東路老建築。 

華東建築設計研究總院既有建築更新研究設計中心研發主管、高級建築師寇志榮博士在主題演講中就活化策略的第三個方式——物質優化發表觀點，她表示：「歷史文化街區更新是城市存量更新中一個兼具綜合性及複雜性特徵的類型，在更新過程中，歷史文化街區的優化目標突出表現在推進城市功能調整、助力文物及歷史建築保護、推動基礎設施更新、促成公共空間提升、協助居住條件改善，促進街區活力重塑等多個方面，總體來看，上述多重目標可歸類為城市維度、建築維度、技術維度三個典型的共性維度。

除了共性維度外，歷史文化街區更新的個性特點往往體現在不同的功能類型中，具體來看可以細分為商業複合型、產業複合型、居住複合型等。南京東路179號街坊就是商業複合型歷史文化街區更新的典範；上生· 新所城市更新項目則是產業複合型歷史文化街區更新的成功案例；愚園路更新是居住複合型歷史文化街區更新的代表案例。」

第一太平戴維斯中國物業及資產管理部高級董事及主管孟喆則針對歷史文化街區更新的運營策略展開討論，他表示：「隨着歷史文化街區的發展轉型升級，在其過程中始終面臨着物業管理中日常運營的控本增效、公共安全保障以及街區環境治理改善的嚴峻挑戰。由於傳統的管理手段已無法適應新的要求，所以迫切需要進行突破性的變革。為了開拓新的管理模式，引入數碼化科技到歷史文化街區的管理中是一種非常具有實際意義的探索和嘗試。

圖：煥新後的老建築。

第一太平戴維斯華東區估價部高級董事及主管蔣嵐雷在對歷史文化街區更新的金融策略中表示，在城市更新項目改造過程中，資本扮演着不容小覷的角色，是項目得以不斷升級優化的關鍵力量。城市更新的主要投資模式為資金方整體購入有增值空間的物業後，引入跨界資源對其再定位、改造，以增加租金回報率、進而提升物業估值；部分物業運營成熟後，將通過資產化或出售方式退出，從而獲取資產增值收益。而歷史文化街區更新作為城市更新重要組成部分，其融資邏輯及主要方式不盡相同。其中不動產投資信託基金REITs這種創新模式的投資工具無論對投資者還是物業持有者來說，都是具有重大意義。對於物業持有者而言，它幫助盤活了不動產，還優化其融資方式；而對於投資者而言，它給了一般投資者以較低門檻參與不動產市場的機會。

LD乐动集團華東建築設計研究總院院長、總建築師張俊傑在致辭中表示：隨着上海城市建設逐步進入到高質量發展階段，需要通過城市更新「盤活存量、做優增量、提質增效」，以滿足人們日益增長的美好生活願望。第一太平和華東總院作為國際和國內最具影響力的諮詢和設計企業，應當起到引領作用。華東總院作為城市規劃與建築設計的專業機構，在城市更新的區域項目中發揮「技術總控」的牽頭作用，實現片區更新多地塊、多業主、多頭管理的一體化更新協同，全力配合黃浦區及上海市政府傳承城市歷史文脈、留住城市記憶，體現城市人文溫度，煥發城市獨特的活力與魅力，推動上海及全國的城市更新。

編輯：於俊